本文出自法律圈律師專欄

一、 案例事實

小玉為「欣欣大廈」之住戶 ,其在剛搬進去住的時候就收養了一隻流浪狗Lucky,目前已養了5年,但沒想到最近區分所有權人會議決議訂定了「本大廈禁止住戶飼養任何動物」之規約 ,之後管委會就依照新規約之規定,要求小玉不得再飼養Lucky,請問,管委會之主張是否合法?

二、    法律分析

(一)管委會可以禁止住戶養動物嗎?

公寓大廈管理條例第16條第4項規定:「住戶飼養動物,不得妨礙公共衛生、公共安寧及公共安全。但法令或規約另有禁止飼養之規定時,從其規定。」

公寓大廈管理條例第23條第2項第3款規定:「規約除應載明專有部分及共用部分範圍外,下列各款事項,非經載明於規約者,不生效力:……三、禁止住戶飼養動物之特別約定。……」

就公寓大廈的住戶而言,法律並無禁止其飼養動物,惟其飼養動物時,仍不得妨礙公共衛生、公共安寧及公共安全,否則管委會得予以制止,如經制止還不改善者,管委會得報請主管機關處理(公寓大廈管理條例第16條第5項),此時主管機關得對該住戶處3,000元以上15,000元以下罰鍰,並得令其限期改善,屆期不改善者,得連續處罰(公寓大廈管理條例第47條第2款)。

不過,前述情形是指當規約沒有明文禁止飼養動物之規定,否則若規約訂有禁止飼養動物之規定時,住戶即應遵守該規約之內容,而不得飼養動物

 (二)住戶不遵守規約時怎麼辦?

公寓大廈管理條例第16條第5項規定:「住戶違反前4項規定時,管理負責人或管理委員會應予制止或按規約處理,經制止而不遵從者,得報請直轄市、縣 (市) 主管機關處理。」

公寓大廈管理條例第47條第2款規定:「有下列行為之一者,由直轄市、縣 (市) 主管機關處新臺幣3,000元以上15,000元以下罰鍰,並得令其限期改善或履行義務、職務;屆期不改善或不履行者,得連續處罰:……二、住戶違反第16條第1項或第4項規定者。……」

首先,若規約明文禁止飼養動物,而住戶違反該規定時,是否視同違反公寓大廈管理條例第16條第4項之規定,而得依同條例第47條第2款處理?對此,曾有實務見解採肯定的看法(參臺北高等行政法院97年度訴字第1991號判決、法務部102年9月11日法律字第10203510030號函釋)。不過,也有反對的見解認為,該條例第47條第2款所定住戶違反第16條第4項之情形,係指住戶飼養動物時,有妨礙公共衛生、公共安寧及公共安全,至住戶如違反規約之禁止飼養規定,管理負責人或管理委員會應循規約所定違反義務之處理方式辦理,主管機關不得以該條例第47條第2款之規定來處罰住戶(參內政部函釋,其內容引自法務部102年9月11日法律字第10203510030號函釋)。

而公寓大廈管理條例第6條第1項第5款規定:「……住戶應遵守下列事項:五、其他法令或規約規定事項。」

又公寓大廈管理條例第6條第3項規定:「住戶違反第1項規定,經協調仍不履行時,住戶、管理負責人或管理委員會得按其性質請求各該主管機關或訴請法院為必要之處置。」

故若住戶違反禁止飼養動物之規約,經協調後仍不遵守者,住戶或管委會得訴請法院判命被告不得在房屋內飼養動物(實務上曾發生過之案例可參臺灣臺中地方法院99年度簡字第14號民事判決)。

 (三)規約有無溯及既往之效力?

而當禁止飼養動物之規約訂定前,住戶已有飼養動物,管委會可否在規約訂定後,要求住戶不得飼養動物,亦即該規約有無「溯及既往之效力」?對此,有實務見解採否定之看法,其認為,公寓大廈管理條例並無社區規約之修訂或增訂得溯及既往之規定,是區分所有權人會議對該社區規約有關住戶權利義務之限制所為修訂或增訂之決議,只能就住戶規約修訂或增訂後所發生之事項,始有適用;至住戶在規約修訂或增訂前所發生之事項,依不溯及既往原則,則仍應適用修訂或增訂前原有住戶規約之規定(參臺灣高等法院104年度上字第983號民事判決)。

三、 結語

故從上述整理可知,若公寓大廈之規約訂有禁止飼養動物之規定時,管委會當然可以禁止住戶飼養動物,如住戶經協調後仍不遵守該規約,住戶或管委會得訴請法院判命被告不得在房屋內飼養動物,惟應注意的是,該規約並無溯及效力。

就一開始的案例事實來看,由於「欣欣大廈」的規約訂有禁止飼養任何動物之規定,故管委會可以禁止住戶飼養任何動物,惟小玉是在該「規約訂定前」就收養了Lucky,是基於不溯及既往原則,小玉自不受該規約之拘束,管委會之主張並不合法。

本文由 陳偉倫律師 授權轉載,原文 於此

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